פסק-דין בתיק עש"א 31814-11-09

1.       ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (עדה פרנקל) בתיק מס' 122/07, מיום 5.10.09, אשר דחתה את תביעת המערערת לתשלום כספי בגין השתתפות המשיב בהוצאות המערערת לשיפוץ הבניין בו גרים הצדדים.

2.       ואלה העובדות הצריכות לעניין:

המערערת, נציגות הבית המשותף, המוכר בכינוי "מצפה ים" שברחוב מדינת היהודים 12 בהרצליה, חלקה 14 בגוש 6517 (להלן: " הבניין"), שיפצה את הבניין, לטענתה משום שעיריית הרצלייה הכריזה על הבניין כמבנה מסוכן. מרבית דיירי הבניין שילמו את הוצאות השיפוץ. מיעוטם שילמו חלק מהחיוב, ורק המשיב לא שילם מאומה בגין הוצאות השיפוץ. כב' המפקחת דחתה את תביעת המערערת בנימוק שכתובעת היה עליה להוכיח הן את היקף העבודות שביצעה, הן את שוויין והן את העובדה שבוצעו עבודות החזקה ולא עבודות שיפור, אך היא לא עמדה בנטל זה. עוד קבעה המפקחת כי עפ"י חוק המקרקעין והתקנון המצוי החל על הבניין, לא היה מקום לכפות על המשיב לשאת בהוצאות לפי חישוב החורג מדרך החישוב הקבועה בחוק, קרי, חלוקת ההוצאות בין כל דיירי הבניין לפי חלקם ברכוש המשותף.

טענות הצדדים

3.       לטענת המערערת ההחלטה לביצוע השיפוץ התקבלה כדין ע"י רוב הדיירים, והנציגות המוסמכת כדין של הבניין הייתה רשאית לפי שיקול דעתה לשפץ את הבניין וחזקה כי פעלה כדין ועל הרוצה לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה. עוד טענה  המערערת כי עבודות  השיפוץ שנעשו הן בגדר תחזוקת הבית ולא בגדר שדרוגו, והפנתה לפסיקה המרחיבה את הגדרת המונח "החזקה תקינה" של הבניין. משכך טענה המערערת, כי לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין") מחוייב המשיב לשאת בהוצאות ההחזקה אף בניגוד להסכמתו. רוב דיירי הבניין הסכימו לשיפוץ כעולה מפרוטוקלי אסיפות הדיירים שהגישה המערערת, ולכל הפחות ברי כי מששילמו רוב הדיירים למערערת הם הסכימו בדיעבד לביצוע השיפוץ שבוצע ולמימונו. המערערת טענה כי  המפקחת שגתה בכך שלא השתמשה בסמכותה לפי סע' 75 לחוק המקרקעין לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות לשם עשיית צדק, והיה עליה לקבוע לפי שיקול דעת של אדם סביר מה סכום חובו של המשיב למערערת, ולחילופין היה על המפקחת לקבוע לשיטתה, מתוך כלל העבודות שנעשו, מה שווי עבודות ההחזקה ומה שווי עבודות השדרוג.

המערערת הוסיפה כי עם הקבלנים אשר להם מספר יחידות בבניין יש הסדר מיוחד בעניין השתתפותם בהוצאות השיפוץ. המערערת טענה כי קודם כל המשיב חייב לשלם ההוצאות שנתבקש ע"י המערערת, ואח"כ אם יש לו השגות לתבוע המערערת.

4.       בא כוחו של המשיב טען לעומת זאת, כי צדקה כב' המפקחת כשדחתה את תביעת המערערת, שכן המערערת לא הרימה נטל הראיה המוטל עליה כתובעת להוכיח את תביעתה. המפקחת ביססה פסק דינה על ממצאים עובדתיים שאותם נימקה ופירטה בראיות כדבעי, וערכאת הערעור לא אמורה ולא יכולה להתערב בממצאים שכאלו. עוד ציין כי למעשה המערערת הודתה שפעלה בניגוד לחוק כשחילקה את הוצאות השיפוץ שלא לפי חלקו של כל דייר ברכוש המשותף, כמתחייב לפי ס' 58 לחוק המקרקעין כנוסחו דאז, אלא לפי מספר החדרים בכל דירה לא כולל הצמדות. הוא הדגיש כי הקבלנים רובין וסטולר שהם הקבלנים שבנו את הבניין (להלן: "הקבלנים") ובעלי 6 יחידות של חנויות בקומת הקרקע המסחרית של הבניין (מתוך 53 יחידות הבניין), לא השתתפו בהוצאות השיפוץ, למרות שהם בעלי 1/4 מכלל הרכוש המשותף בבניין. הנציגות הסתירה מבעלי הדירות את הסכם הפשרה שנחתם עם הקבלנים, אשר פטר אותם מהשתתפות בהוצאות השיפוץ.

דיון

5.       לעניין קבלת ההחלטה על השיפוץ מושא ערעור זה, על מתווה העבודות ועל מחירן, קבעה המפקחת כממצא עובדתי:

המערערת טענה בכתב תביעתה, כי ביום 5.6.04 התקיימה אסיפה של בעלי הדירות "הטענה העובדתית של התובעת, כי כל אלו התקבלו באסיפה של בעלי הדירות ועוד ב- 8 ביוני 2004, לא נתמכת בראיות כלשהן".

                                                                                         (סוף עמ' 4 לפסה"ד).

"מן המקובץ ומן הראיות בתיק ועדויות עדי התובעת, הוברר כי לא התקיימה כלל אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית, הוברר כי לא על ידי בעלי הדירות בבית המשותף התקבלה החלטה לביצוע שיפוצים וההודעה שהוצאה לבעלי הדירות ביום 22 ביוני 2004, אינה משקפת אפילו את ההחלטה שהתקבלה לכאורה ב- 8 ביוני 2004".

                                                                                                 (עמ' 5 לפסה"ד).

פסק דינה המפורט של המפקחת, האוחז 15 עמודים, זרוע בקביעות עובדתיות, מפורטות. נקבע בפסיקה כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית, וכפי שיבואר להלן, אינני מוצאת כי זהו המקרה לחרוג מכך. (ראו למשל: ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי, פ"ד נב (2) 582, 594, רע"א 11982/05 משה אפרים נ' פרופ' פיטר אברהמס (לא פורסם, מיום 23.3.06), י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, בעריכת ד"ר ש' לוין) בעמ' 856).

משדחתה המפקחת את הטענה כי ביום 8.6.04 התקבלה ההחלטה על שיפוץ הבניין ועל עלות השיפוץ, ניסיונה המעורפל של המערערת כעת, בשלב הערעור, להיתלות בהחלטות אחרות של האסיפה הכללית ושל נציגות הבניין, ממועדים אחרים, מהווה שינוי חזית ומן הדין לדחותו. כמו כן, פרט להחלטה אחת, כל ההחלטות של האסיפה הכללית ושל נציגות הבית שצורפו  ע"י המערערת לעיקרי טיעונה הוגשו גם למפקחת, ולא היה בהן כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. אשר לפרוטוקול האסיפה הכללית של בעלי הדירות מיום 10.9.04 (מוצג ב'3 למוצגי המערערת), זה לא צורף לתצהיר אליעזר רהט, עד התביעה העיקרי בערכאה קמא, גם לא הוגשה בקשה כדין לצירוף ראיות נוספות. משכך יש למוחקו מחומר הראיות בערעור.

המסמך היחיד שהגישה המערערת להוכחת היקף העבודות ועלותן היה דוח הוצאות שהוצאו לכאורה, נושא תאריך 1.4.08 שצורף לתצהיר חבר הנציגות, המהנדס אליעזר רהט, למרות שלא הוא ערך אותו. המפקחת ניתחה באריכות דוח זה והראתה את הסתירות, החוסרים והליקויים שבדוח זה, ועד כמה העד העיקרי של המערערת, חסר הבנה באשר לאמור בדו"ח הנ"ל, ואינו מסוגל להסבירו.

"הדו"ח שעליו נסמכת התובעת להוכחת עלות העבודה שבוצעה, ולמעשה להוכחת התביעה, איננו נתמך במסמכים כלשהם מהם נתן לקבוע את העלויות שהיו בגין כל אחד מסעיפי ההוצאה. הדוח איננו מבוקר על ידי מי שניתן להעיד אותו על תוכן הדו"ח, התובעת שעל פי הפלוגתאות שנקבעו היתה צריכה להציג את הראיות באשר לעבודות שבוצעו, לא צירפה אף לא חשבונית אחת והדו"ח איננו אלא רישום שאפילו מר רהט עצמו איננו עומד מאחוריו".

                                                                              (עמ' 9 לפסה"ד).